Compro a buon prezzo, ristrutturo (se serve) e ci guadagno!

Esistono due soluzioni diverse per fare investimenti immobiliari: il metodo più semplice è rappresentato dal cosiddetto cassettista, cioè dall’acquisto di un’abitazione e dalla sua vendita a distanza di tempo quando il suo valore è aumentata. Nel frattempo l’investitore decide di affittarlo per metterlo a reddito. La modalità alternativa è l’house flipping e consiste nell’acquistare un immobile, ristrutturalo e quindi rivenderlo nel più breve tempo possibile. Si tratta di una soluzione che si sta diffondendo sempre più anche nel nostro Paese ed è molto apprezzata perché consente di ottenere ottimi riscontri di guadagno.

Nato negli Stati Uniti, questo metodo di investimento è ormai applicato in maniera più o meno pervasiva nel resto del mondo. Il suo successo è dato dal fatto che consiste in un sistema di compravendita collaudato e che permette quasi sicuramente di realizzare buoni profitti. Infatti, come accade per tutte le strategie di investimento immobiliare, è possibile ridurre i margini di rischio adottando alcuni accorgimenti oppure determinate regole per massimizzare il profitto e le probabilità di vendere l’immobile velocemente.

La zona

Innanzitutto bisogna scegliere con grande cura e attenzione la zona in cui comprare l’immobile da ristrutturare e rivendere in breve tempo. Risulta essere fondamentale optare per fabbricati e abitazioni situati in aree e quartieri dove la domanda da parte dei consumatori è forte. Di conseguenza è preferibile investire nei centri storici cittadini e nelle zone residenziali ben collegate e dotate di servizi di buona qualità.

La tipologia

Al tempo stesso è bene puntare su tipologie immobiliari che sono molto richieste e facili da vendere, come i monolocali, gli appartamenti bilocali e trilocali e le soluzioni bifamiliari. Un ambito di investimento che consente di ottenere notevoli profitti è rappresentato dagli edifici di nuova costruzione, da acquistare quando non sono ancora completati oppure al grezzo. In questo caso hanno prezzi molto bassi e la spesa per rifinirli è minima rispetto agli importi richiesti per vere e proprie ristrutturazioni. Tuttavia si consiglia di fare riferimento ai nuovi cantieri in quartieri in fase avanzata di urbanizzazione oppure dotati di buoni collegamenti e servizi. Anche in questo caso è bene preferire le tipologie immobiliari caratterizzate da una maggiore domanda da parte degli acquirenti.

Costo di ristrutturazione

Un aspetto fondamentale da considerare è l’entità dei costi di ristrutturazione e di rifinitura dell’immobile, che devono essere calcolati nei minimi dettagli. Nelle voci di spesa bisogna includere il prezzo di acquisto dell’immobile e gli importi per gli interventi di completamento oppure di manutenzione straordinaria.

L’house flipping si basa su lavori che non si protraggono troppo nel corso del tempo e che non sono eccessivamente costosi.

Durata dei lavori

Ad esempio sono poco convenienti le abitazioni dove occorre rifare completamente impianti e strutture murarie oppure dove bisogna attendere mesi per procedere, come nelle località montane durante l’inverno. In genere l’acquisto e la ristrutturazione devono concludersi nell’arco di 3-4 mesi al massimo. Anche per questo motivo occorre rivolgersi a una ditta di ristrutturazione di fiducia, con la quale instaurare un rapporto continuativo. Sono preferibili le aziende con decennale esperienza nel settore e che garantiscono la messa in opera degli interventi nei tempi previsti.

Acquisto al ribasso

Un altro accorgimento per massimizzare i profitti consiste nell’acquistare case in svendita (al 40% in meno rispetto al valore di mercato), a patto che le spese di ristrutturazione non superino i 10.000 euro e non siano previsti lavori strutturali. L’affare nell’acquisto di una casa si fa nel momento in cui si compra e non quando si vende. La soluzione migliore consiste in immobili che necessitano solo della sostituzione degli infissi, serramenti e rubinetteria in bagno, di una ritinteggiata e di interventi minimi per ripristinare la bellezza del pavimento. Al tempo stesso è bene saper contrattare, così da poter ribassare il prezzo di vendita dell’immobile. Il modo ideale per essere competitivi e avere buoni profitti è riuscire a concludere accordi per acquistare un’abitazione a un prezzo inferiore del 40% rispetto al valore di mercato.

Assistenza legale

Infine ci si deve far assistere da un avvocato specializzato, soprattutto se non si è esperti delle normative che disciplinano l’aspetto contrattuale. Bisogna che i documenti siano chiari e dettagliati il più possibile, indicando con precisione clausole e condizioni. Ciò vale sia per l’acquisto che per la vendita.